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　　项目距地铁站科技城路站约1公里左右ღ◈ღ★◈，东门有公交车可直达地铁站ღ◈ღ★◈，出行十分便捷ღ◈ღ★◈。紧邻规划中的青山湖科技城宝龙城市广场ღ◈ღ★◈，规划省三甲医院ღ◈ღ★◈，五星级万豪酒店ღ◈ღ★◈；距离青山湖风景区1.5公里ღ◈ღ★◈，环境优美ღ◈ღ★◈。

　　【学校】ღ◈ღ★◈：（期房不做学区划分）育才小学（已运营）ღ◈ღ★◈，青山湖科技城第二小学（在建）青山中学（已运营）等

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　　在北京楼市政策优化之后ღ◈ღ★◈，上海紧随其后对限购规则作出调整ღ◈ღ★◈。8 月 25 日ღ◈ღ★◈，上海市住房城乡建设管理委ღ◈ღ★◈、市房屋管理局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》ღ◈ღ★◈，推出涵盖住房限购ღ◈ღ★◈、公积金使用ღ◈ღ★◈、住房信贷ღ◈ღ★◈、房产税收等 6 项内容的调整举措ღ◈ღ★◈，新政自 8 月 26 日起正式实施ღ◈ღ★◈。

　　这是上海本年度首次出台楼市新政ღ◈ღ★◈，业内普遍认为ღ◈ღ★◈，此次政策以 “组合拳” 形式精准回应市场诉求ღ◈ღ★◈，助力楼市平稳向好ღ◈ღ★◈。其中ღ◈ღ★◈，外环外限购松绑ღ◈ღ★◈、房贷利率取消首二套区分ღ◈ღ★◈、公积金 “又提又贷” 落地及房产税微调四大亮点ღ◈ღ★◈，成为激活市场的关键抓手ღ◈ღ★◈。

　　根据新政规定ღ◈ღ★◈，满足上海购房资格的居民家庭（含沪籍家庭ღ◈ღ★◈、连续缴满 1 年社保或个税的非沪籍家庭）ღ◈ღ★◈，在外环外购买新建商品住房或二手住房ღ◈ღ★◈，不再限制套数ღ◈ღ★◈；成年单身人士的限购标准与居民家庭完全一致ღ◈ღ★◈。具体来看ღ◈ღ★◈：

　　· 非沪籍家庭及成年单身ღ◈ღ★◈：缴满 1 年社保 / 个税可在外环外不限套数购房ღ◈ღ★◈，缴满 3 年可在外环内限购 1 套ღ◈ღ★◈。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出ღ◈ღ★◈，当前上海楼市整体稳定但结构性差异明显ღ◈ღ★◈，外环外新房库存去化仍有压力ღ◈ღ★◈。此次放开外环外购房额度ღ◈ღ★◈，既能直接释放购买力君牧ღ◈ღ★◈，加速库存消化ღ◈ღ★◈，也能推动置换交易链条更顺畅ღ◈ღ★◈。上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示ღ◈ღ★◈，今年前 7 月ღ◈ღ★◈，上海外环外新建商品住宅成交 17024 套ღ◈ღ★◈，占全市 28265 套成交总量的 60%ღ◈ღ★◈，新政落地后这一占比预计将进一步提升ღ◈ღ★◈。

　　“置换型买家是当前市场主力ღ◈ღ★◈，但不少人受‘房票’限制ღ◈ღ★◈，尤其是外地单身买家ღ◈ღ★◈，常面临‘旧房卖不掉ღ◈ღ★◈、新房买不了’的困境ღ◈ღ★◈，被迫降价抛售既造成个人损失ღ◈ღ★◈，也加剧二手房价格波动ღ◈ღ★◈。” 卢文曦补充道ღ◈ღ★◈，新政增加购房额度后ღ◈ღ★◈，买家可选择 “先买后卖”ღ◈ღ★◈，减少抛售压力ღ◈ღ★◈，有助于稳定二手房价格预期ღ◈ღ★◈。

　　58 安居客研究院院长张波则表示ღ◈ღ★◈，新政对在沪工作的单身青年人才ღ◈ღ★◈、新市民友好度显著提升ღ◈ღ★◈，满足社保 / 个税年限后即可轻松购房ღ◈ღ★◈，这一群体的活跃度将明显提高ღ◈ღ★◈，与外环外限购松绑形成合力ღ◈ღ★◈，有效释放刚需及改善需求ღ◈ღ★◈。

　　在个人住房信贷优化方面ღ◈ღ★◈，新政带来实质性成本减负 —— 银行业金融机构将不再划分首套与二套住房的利率定价差异ღ◈ღ★◈，而是结合市场自律要求ღ◈ღ★◈、自身经营状况及客户风险等级ღ◈ღ★◈，灵活确定每笔商业性个人住房贷款的实际利率ღ◈ღ★◈。

　　这一调整让购房者直接受益ღ◈ღ★◈。以 200 万元商贷ღ◈ღ★◈、30 年还款期为例ღ◈ღ★◈，新政前首套房月供约 8486 元ღ◈ღ★◈，二套非差异化地区月供达 8925 元ღ◈ღ★◈；新政实施后ღ◈ღ★◈，二套房利率可大幅下调ღ◈ღ★◈，非差异化地区每月能减少 439 元支出ღ◈ღ★◈，长期下来节省的成本相当可观ღ◈ღ★◈。

　　业内专家表示ღ◈ღ★◈，此前全国已有多地取消房贷利率首二套差异ღ◈ღ★◈，以杭州为例ღ◈ღ★◈，去年 10 月实施该政策后ღ◈ღ★◈，当月新房成交面积环比增长 16%ღ◈ღ★◈，11 月环比增幅进一步扩大至 21%ღ◈ღ★◈。当前上海中高端改善市场热度较高ღ◈ღ★◈，信贷政策支持将延续这一热度ღ◈ღ★◈，而高端改善房源的销售顺畅ღ◈ღ★◈，也将成为稳定市场预期ღ◈ღ★◈、彰显上海楼市潜力的重要风向标ღ◈ღ★◈。

　　新政对住房公积金政策的优化的力度显著ღ◈ღ★◈，既提高绿色建筑贷款额度ღ◈ღ★◈，又落地 “又提又贷” 政策k8凯发官网k8凯发官网ღ◈ღ★◈，双重利好支持购房需求ღ◈ღ★◈。

　　具体来看ღ◈ღ★◈，缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房时ღ◈ღ★◈，公积金（含补充公积金）最高贷款额度提升 15%ღ◈ღ★◈：首套从 160 万元提至 184 万元ღ◈ღ★◈，多子女家庭首套可叠加优惠ღ◈ღ★◈，从 192 万元升至 216 万元ღ◈ღ★◈；二套从 130 万元提至 149.5 万元ღ◈ღ★◈。此外k8凯发官网ღ◈ღ★◈，缴存人购买新建预售商品房时君牧ღ◈ღ★◈，可提取本人及配偶公积金支付首付ღ◈ღ★◈，且提取后不影响公积金贷款额度的计算ღ◈ღ★◈，打破了此前 “提了就不能贷” 的限制ღ◈ღ★◈。

　　业内人士分析ღ◈ღ★◈，公积金提取用于首付ღ◈ღ★◈，拓宽了购房者的资金来源渠道ღ◈ღ★◈，能帮助更多人尽早 “上车”ღ◈ღ★◈；而绿色建筑贷款额度上浮ღ◈ღ★◈，既满足了购房者对高品质住房的需求ღ◈ღ★◈，也能引导开发商加大绿色建筑投入ღ◈ღ★◈，推动楼市品质升级ღ◈ღ★◈。上海链家研究院负责人李根表示ღ◈ღ★◈，外环外不限套数购房与公积金优化政策组合ღ◈ღ★◈，将精准释放改善需求ღ◈ღ★◈，有望推动外环外新房迎来销售高峰ღ◈ღ★◈，同时带动二手房交易活跃ღ◈ღ★◈，稳定二手房价格ღ◈ღ★◈。

　　为与限购优化相衔接ღ◈ღ★◈，新政对个人住房房产税征收规则作出微调ღ◈ღ★◈：符合条件的非沪籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税ღ◈ღ★◈；购买第二套及以上住房时ღ◈ღ★◈，合并计算家庭总住房面积后ღ◈ღ★◈，按人均 60 平方米的标准扣除免税面积ღ◈ღ★◈。由于房产税按年征收ღ◈ღ★◈，2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受这一优惠ღ◈ღ★◈。

　　严跃进指出ღ◈ღ★◈，此次微调放宽了家庭住房认定标准君牧ღ◈ღ★◈，让非沪籍家庭与沪籍家庭的房产税政策口径更趋一致ღ◈ღ★◈，既衔接了外环外限购松绑的举措ღ◈ღ★◈，也能更好地吸引人才在沪工作生活ღ◈ღ★◈，进一步促进住房消费ღ◈ღ★◈。

　　业内专家普遍认为ღ◈ღ★◈，上海此次新政是对市场诉求的积极回应ღ◈ღ★◈。自去年全国 “930” 新政以来ღ◈ღ★◈，房地产市场总体朝着止跌回稳方向发展ღ◈ღ★◈，今年二季度起各地市场出现新变化ღ◈ღ★◈，亟需政策进一步加码ღ◈ღ★◈。此次上海新政的落地ღ◈ღ★◈，也贯彻落实了 6 月国常会 “更大力度推动房地产市场止跌回稳” 及 8 月国务院 “巩固止跌回稳态势” 的相关部署ღ◈ღ★◈。

　　从市场数据来看k8凯发官网ღ◈ღ★◈，今年上半年上海一k8凯发官网ღ◈ღ★◈、二手住房累计成交 1311 万平方米ღ◈ღ★◈，创 2022 年以来同期新高ღ◈ღ★◈，同比增长 17%ღ◈ღ★◈；一手房价格指数持续环比上涨ღ◈ღ★◈，二手房价格趋于稳定ღ◈ღ★◈。国家统计局数据显示ღ◈ღ★◈，7 月一线城市新房价格环比下降 0.2%ღ◈ღ★◈，降幅收窄 0.1 个百分点ღ◈ღ★◈，其中上海凭借高端住宅市场热度ღ◈ღ★◈，新房价格环比上涨 0.3%ღ◈ღ★◈，成为一线城市中的 “增长引擎”ღ◈ღ★◈；但二手房市场仍面临压力ღ◈ღ★◈，7 月一线城市二手住宅价格环比下降 1.0%ღ◈ღ★◈，创年内最大降幅ღ◈ღ★◈，四座城市均进入下跌通道且降幅扩大ღ◈ღ★◈。

　　严跃进表示ღ◈ღ★◈，此次新政精准覆盖各类购房群体及不同区域君牧ღ◈ღ★◈，既支持刚需和改善购房ღ◈ღ★◈，也助力库存去化ღ◈ღ★◈，充分体现了 “服务宜居安居ღ◈ღ★◈、促进职住平衡” 的导向ღ◈ღ★◈，将有效巩固楼市稳中向好的态势ღ◈ღ★◈。业内预测ღ◈ღ★◈，新政落地后将释放一波积压的购买力ღ◈ღ★◈，扭转市场观望情绪ღ◈ღ★◈，而政策出台节点恰逢 “金九银十” 传统销售旺季ღ◈ღ★◈，在政策加持下ღ◈ღ★◈，今年上海楼市的 “金九银十” 成色值得期待ღ◈ღ★◈。

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